Quando amministrare condomini diventa una grossa sfida imprenditoriale ..

Intervista con Est. Andrea Tomatis ( TOMATIS AMMINISTRAZIONI ALBENGA-GENOVA )

“Competenze evolute, relazioni di valore e attenzione ambientale per il

condominio di domani ”

La figura dell’amministratore condominiale si è trasformata molto nel tem- po sino ad oggi dove questa professione ha conosciuto un’evoluzione profonda, tramutandosi in un ruolo cruciale che richiede preparazione, aggiornamento co- stante e un insieme articolato di competenze. L’amministratore moderno è, a tutti gli effetti, un vero e proprio “property manager” con svariati incarichi: coor- dina consulenti tecnici, avvocati, fiscalisti e fornitori, con l’obiettivo non solo di gestire l’ordinaria amministrazione, ma di tutelare il valore patrimoniale degli im- mobili e garantire la serenità quotidiana della vita condominiale. Per svolgere questo compito non sono più sufficienti la buona volontà o l’esperienza empiri- ca.

Oggi servono solide basi in ambito giuridico, contabile, tecnico e infor- matico, oltre a una naturale predisposizione alla relazione con il pubblico. L’improvvisazione non è più ammessa, in quanto la disciplina si è fatta via via più complessa, le responsabilità personali sono rilevanti e la legge prevede un obbligo di aggiornamento professionale continuo. La nomina dell’amministratore avviene formalmente tramite delibera as- sembleare secondo l’articolo 1136 del codice civile, che richiede la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Ma ciò che distingue davvero un buon amministratore non è solo la modalità con cui riceve l’incarico, bensì la qualità del suo operato. A fare la differenza sono la trasparenza nella comunicazione, un curriculum solido e certificato, l’eventuale appartenenza ad associazioni di categoria, la chiarezza del preventivo economico, la reperibilità costante e la capacità organizzativa dello studio che lo affianca. Non da ultimo, resta decisivo il passaparola positivo, che rappresenta ancora oggi il più potente strumento di validazione e fiducia da parte dei condomini. In un condominio, dove convivono esigenze diverse e talvolta opposte, i rapporti umani sono fondamentali. Un amministratore competente non può pre- scindere da un dialogo continuo, da un ascolto attivo e da una comunicazio- ne chiara e tempestiva. È importante aggiornare i condomini anche al di fuori delle assemblee, usare un linguaggio semplice e comprensibile, rimanere neutrali nei conflitti e dimostrare una presenza reale soprattutto nelle situazioni di emergenza. Come ricordava lo psicologo Carl Rogers, “la qualità dei nostri rapporti determina la qualità della nostra vita”: quando i condomini percepiscono nell’amministratore un professionista competente, imparziale e disponibile, la dif- fidenza si scioglie e le tensioni si riducono, lasciando spazio a un clima di colla- borazione. Il cuore della gestione condominiale resta comunque il bilancio. Per garan- tire chiarezza e trasparenza, l’amministratore moderno fa uso di strumenti digitali avanzati: software gestionali evoluti, rendiconti scaricabili online, riconciliazioni bancarie frequenti e tracciabili consentono a ciascun condomino di compren- dere in modo immediato e dettagliato l’andamento economico del condominio. Quando si affrontano interventi straordinari, è buona prassi condividere in antici- po capitolati, preventivi medi e simulazioni di riparto, distinguendo chiaramente tra spese in base ai millesimi generali, scale separate o impianti a consumo. For- nire le informazioni in modo trasparente e con congruo anticipo è il modo miglio- re per prevenire contestazioni e favorire decisioni consapevoli. In questo contesto, la digitalizzazione ha rappresentato una vera e propria rivoluzione. Portali condominiali accessibili in ogni momento, applicazioni per l’apertura di ticket di manutenzione, firme elettroniche e assemblee in videocon- ferenza hanno migliorato tecnologicamente e digitalizzato molto il lavoro del l’amministratore, riducendo la dipendenza dalla carta e migliorato la trac- ciabilità delle attività, ma allo stesso tempo hanno creato difficoltà per i piccoli amministratori in quanto non riescono più a stare al passo con tutte le no- vità data la necessità di risorse economiche e di personale. Questi strumenti non sostituiscono il rapporto umano, che resta fondamentale, ma liberano tempo da dedicare all’ascolto e alla consulenza diretta. In più, offrono ai condomini un ac- cesso immediato e trasparente a ogni fase della gestione. Le sfide che l’ammini- stratore affronta ogni giorno sono molteplici e variegate. Dalla gestione delle morosità alle vertenze legali, dai lavori urgenti ai con- flitti interpersonali, fino al rispetto dei tempi e dei budget. La difficoltà principale è spesso quella di conciliare interessi divergenti, mediare tra esigenze contra- stanti e mantenere alta la fiducia dei condomini anche quando si devono far ri- spettare decisioni non sempre popolari. La più grande soddisfazione arriva però quando il condominio funziona, i problemi si risolvono con efficacia, e l’assem- blea riconosce con sincerità il valore di un lavoro svolto con cura, competenza e senso di responsabilità. Anche sul fronte della sostenibilità ambientale, i condomini possono oggi fare scelte intelligenti e virtuose. Le iniziative green più efficaci combinano in- terventi semplici e immediati, come la sostituzione dell’illuminazione con lampa- de a LED, la regolazione termica e la corretta raccolta differenziata, con opere strutturali di maggiore impatto e durata. Tra queste, l’installazione di impianti fotovoltaici a autoconsumo, la realizzazione di cappotti termici, l’introduzio- ne di pompe di calore e l’allestimento di colonnine per la ricarica di veicoli elet- trici. Dove sono disponibili incentivi fiscali e dove l’amministratore è in grado di spiegare con chiarezza il piano finanziario e i benefici concreti, i condomini aderiscono con maggiore entusiasmo. Non solo per una maggiore consapevo- lezza ambientale, ma anche perché risulta evidente il ritorno economico dell’in- vestimento. La sostenibilità, dunque, non è soltanto un valore etico, ma rappresenta anche un’opportunità concreta per migliorare la qualità della vita e ridurre i costi di gestione nel lungo periodo. Quella dell’amministratore di condominio è quindi una professione in continua trasformazione, che richiede studio, dedizione, ca- pacità di mediazione e una visione a lungo termine. Un mestiere complesso ma estremamente gratificante, che può davvero fare la differenza nel buon funzio- namento degli spazi condivisi e nel benessere delle comunità che vi abitano. In un mondo che cambia rapidamente, tra digitalizzazione, normative sempre più articolate e crescente sensibilità ambientale, l’amministratore preparato e ag- giornato è oggi più che mai una figura centrale, capace di coniugare efficienza gestionale e umanità relazionale, visione tecnica e responsabilità sociale.